แฟ้มนี้เป็นแฟ้มสุดท้ายที่ผมสร้างขึ้นสมัยที่ยังไม่ได้หันเหชีวิตมาเป็นอาจารย์อย่างเต็มตัว แฟ้มนี้ต้องใช้ความรู้ทั้งบัญชี การเงิน และภาษีเพื่อวิเคราะห์การลงทุนในงานอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรร ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผ่านมาของผมได้เห็นแฟ้มวิเคราะห์โครงการลงทุนหรือที่เรียกกันว่า Feasibility Study เรียกย่อว่า ทำฟีส จากการลงทุนแค่ไม่กี่ล้านในโครงการเล็กๆจนถึงโครงการลงทุนระดับประเทศที่ใช้เงินเป็นแสนล้านบาทมาแล้ว ได้เห็นแฟ้มที่ทำกันมาเยอะแยะซึ่งพบว่าน้อยคนนักที่จะทำฟีสเป็นจริงๆ ใครก็ตามที่คุ้นเคยกับการทำฟีสมาก่อนพอเห็นแฟ้มนี้รับรองว่า จะได้เห็นสิ่งที่ไม่เคยเห็นมาก่อน
สิ่งที่ยากที่สุด คือ วิธีการหา Cash Flow on Equity Financing เพื่อนำมาหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน สำหรับเจ้าของกิจการ ส่วนวิธีคำนวณหาผลตอบแทนนั้นน่ะง่ายมาก แค่รู้จักการใช้สูตรของ Excel ก็ได้แล้ว
โดยทั่วไปเครื่องมือที่ใช้ในการตัดสินใจลงทุน จะดูจากตัวเลข IRR หรือ NPV ที่คำนวณได้เท่านั้น ซึ่งผมนำความรู้สมัยที่ยังทำงานให้กับบริษัททรูมาใช้ โดยอาจารย์ ดร.วีรวัฒน์ กาญจนดุล ผู้บริหารของซีพีได้สอนให้ผมวิเคราะห์ให้ละเอียดขึ้น ให้คำนวณหา Cumulative IRR และ Cumulative NPV เพื่อใช้หา Break-even on IRR และ Break-even on NPV อีกด้วย จะได้ทราบว่าเมื่อใดที่จะคุ้มทุนโดยไม่ต้องรอให้หมดระยะเวลาในโครงการ
ในแง่ของการออกแบบแฟ้ม แต่ละแฟ้มมีขนาดเล็ก แยกคำนวณค่าใช้จ่ายและรายรับแต่ละเรื่อง จากนั้นจึงลิงก์ผลการคำนวณมาออกเป็นรายงานรายเดือนและลิงก์ยอดสรุปออกมาเป็น Management Report หน้าเดียวในที่สุด
เมื่อสั่ง Change Sources จะสามารถดึงข้อมูลต้นทุนและรายได้ที่มีเงื่อนไขต่างไปจากเดิม ทำให้สามารถใช้แฟ้มคำนวณเดิมสำหรับโครงการอื่นต่อไปได้โดยไม่ต้องเสียเวลาสร้างแฟ้มคำนวณสำหรับแต่ละโครงการใหม่ให้เสียเวลา
เดิมที่แฟ้มทั้งหมดจะทำงานโดยอัตโนมัติโดยใช้ VBA ควบคุมการเปิดแฟ้มเพื่อส่งต่อผลลัพธ์ที่คำนวณได้จากแฟ้มต้นทางไปแฟ้มปลายทางทีละคู่ ทำให้เวลาใช้งานไม่ต้องเปิดแฟ้มทั้งหมดทุกแฟ้มพร้อมกัน ซึ่งในตัวอย่างนี้ไม่ได้นำรหัส VBA ติดมาด้วย
Download ตัวอย่างได้จาก